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下半场分晓已见 楼市要变天了?

2018-07-12 来源:苏州楼市情报 发布者:kaichen
 
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        不寻常的周期


        按照房地产市场正常的周期规律性来讲,3~5月的小阳春的结束就意味着市场进入了漫漫淡季。


        结果,无数购房者在高温多雨的6月蒸笼季节里,硬生生的多站了一个月,打破了这个规律。发现学术研究在政策的影响下,越来越不管用了。


        所以我相信,如果限价政策还在,纵使是腊月寒天,依然会有人愿意顶着透骨的寒风摇旗呐喊着:“我要买房!”


        这不是源于对住房需求的渴望,而是对既得利益的追逐,人性使然。


        庆幸的是,目前来看,6月出台的一系列的政策势必会将限价政策带来的楼市乱象送进坟墓,疯狂的楼市已敲响了结束的钟声!


        在这之前,我们需要了解一下为什么两年的调控政策还是没能将楼市彻底熄火。


        2


        掐不灭的楼市大火


        其实这轮楼市大火被「去库存」点燃之后,按照历史惯例,首先出台调控房价的政策是限购和限贷。


        不让你多买,不给你贷款,限制需求总可以降火,这两道政策在历史上的作用是十分明显的。


        可上一轮大火却是在棚改货币化政策的大背景下点燃的。


        一方面政策强压浇水灭火,一方面又给农民裤兜里强塞钱,激增了进城购房的刚性需求,火上浇油。大火能灭才怪。


        有人说,二线强控,三四线棚改,井水不犯河水,怎么可以混为一谈?


        要清楚,「上涨预期」这东西是会传染的,并不是因为三四线棚改了,二线就没事。二线城市大部分的流动人口都源于三四线,当你妈给你打电话说,家里18线小县城的房价都涨得冒泡了,赶紧买房吧!


        要么回家来买,要么用家里的6个钱包在二线买,相信绝大数人是焦虑的,因为总得结婚的嘛!


        当广场上的大妈不再翩翩起舞,而是聚众讨论房价的时候,楼市危矣。刚需如此,更别说「闻利色变」的炒房客了。


        于是,楼市大火在逻辑相违背的环境下愈演愈烈到失控,随后限价和限售加码出台。


        然而加码后的楼市调控又被浇了一瓢冷水:「人才计划」。


        中国城市化率是57.4%,达到真正的高城市化水平还有30年的光阴。而四大一线城市已然发育饱和,中央无疑要把更多的机会留给「新一线城市」。


        这几年高铁基建把中国地理空间和利益格局都给锤平了。沿海红利让渡到内地,内地城市崛起,各地竞争力相当,至于新一线城市是谁?这个可真难定夺。


        所以答案未知,你们先争!


        众城闻声怎敢怠慢,心里都清楚,发展城市的第一要素是人才,于是明的暗的纷纷发布引入人才计划,变相挑破了限购。


        轰轰烈烈的抢人大战硝烟弥漫华夏大地。从985、211抢到专科,从清华抢到蓝翔…


        凡是青壮年,都要拉回来「好礼相待」!至于抢回来干嘛,能不能就业,资源够不够分配暂且不谈,先下手为强嘛!


        而当地人看到了浩浩荡荡的人才落户在隔壁,心中也是惴惴不安的。这部分人可是准刚需啊,落户进来房价肯定要涨!有房的得多买一套,将来卖给他们赚个时间差;没房的也得抓紧买,万一抢不过怎么办?


        于是风风火火全民炒房运动开始了,二手房市场一度失控。


        至于新房市场,更为畸形。限价造成的一二手房倒挂让所有人摇身一变为赌徒,对于买来既赚的天大好事儿,有的人为了多参上一票,甚至要把常卧病榻的90岁老母亲摇起来排队。


        但是为什么明明知道限价政策会导致这种后果,还偏偏要继续施行?


        这个问题一直以来只有吐槽,而很少有人去仔细思考。


        你换个角度思考就明白了!


        限价政策,一来可以通过限制新房价格倒逼二手房市场的房价预期,一二手房价是允许倒挂的,但不允许过分倒挂;二是可以用来可以吸引流量,吸引大家参与抢新房,而不是在二手房市场翻涌,继续推高市场预期。


        二手房市场是政府无法管控的,只能管控新房市场。也许限价是这个节骨眼上唯一可用的招式,弊端无穷但路只有一条。


        怪就怪在,房地产商为了不损失利润造成的楼市乱象。


        首先,捂盘惜售造成新房供应量的严重不足,哄抢现象更加严重;其次衍生出的茶水车位等无理「关系费用」造成了购房不公;三是为了快速回笼资金,拒绝公积金贷款,严重伤害刚需利益。


        无论是哪家房企,都是赚钱的时候一哄而上,真正响应调控让利于民的时候,避而不谈冷眼相对。


        棚改货币化,人才计划,开发商捂盘不售共同致使二三四线调控成为泡影,可理性和公平终究要站在顶峰的,不是吗?


        3


        不凡的六月


        六月不凡,政策频出,力度空前。


        敢说,这是前面几百条政策加起来都无法比肩的。楼市调控开始真正地进入「追本溯源,全面堵漏」通道。


        首先是六月宣布卡死棚改货币化。


        棚改货币化是三四线房价暴涨的主要由头,也是唯一由头。这么长时间,该去的库存已经去完了,该涨的房价也涨够了,同样,三四线居民的幸福度也被透支完了。大部分人开始背上了亚历山大的杠杆,进入房奴世界。


        大部分三四线城市,尤其是所谓万元房价贫困县将进入漫漫阴跌长市,至此碧桂园(均价:59315.0元/平)、恒大等开发商也将把最后一波韭菜收割完毕,打道回府。


        棚改货币化权回收至央行,再宽松几乎没有可能。但是并不是所有三四线城市房价都会彻底完蛋。


        未来靠近超大城市的,或者是超大城市群组成部分的三四线城市将会依靠人口外溢,吸纳周围的农村进城人口,成为新型城市化的城市中心。譬如这段时间,环京区域房价已经在触底反弹。


        未来三四线城市的分化将更为明显。


        其次是六月底住建部宣布的「楼市大风暴」


        2018年7月初至12月底,七部委联合出动,共同出击,治理房地产乱象。


        之前是分城而治,发现无济于事,其次是强制约谈,解一时风火,而今到了七部委联合出动的地步。这就相当于巡考跳过监考老师,直接杀入考场。


        其中围堵四个领域,分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告。对之前违规操作,睁一只眼闭一只眼的部门和人员坚决问责。


        中国房地产信息本来不对称,对于大家来说,获取信息的途径无非就是网络、中介、开发商还有亲戚朋友,如果其中三方都是虚假信息故意炒作楼市,所有人都不会知道真正的市场行情,从而全民跟风炒楼。


        这时候需要更多的自媒体人不于利益站出来,给予反对的声音。可惜这种声音太少,前几天杭州某自媒体大号因发布虚假消息,故意制造炒房气氛,被严令追责。


        此次七部委联合出动,相信是楼市乱象的终点,能够还以购房者一片干净的天空。


        最后是,六月「新四限」的出台。


        仅6月份,全国就有18个城市加码楼市调控。其中长沙加码更狠,直接限售4年,加上落户社保等因素相当于限售7年之久,这是铁了心要围剿炒房客,决心可见一斑。


        之前曾一直看好长沙,属于房价洼地,而且经济面又好,人口净流入也不错。这次锁了房地产市场,铁心发展产业经济,和当年黄市长在时候的重庆一样,让人敬佩。


        这四个城市出台的「新四限」和传统四限「限购限贷限价限售」不同,是纯为了弥补政策投机漏洞而出的。


        其中有,限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房,这四个限制几乎把炒房客目前想到的所有破限购的方法全部堵上了。


        其中人才落户堵死人才引进造成的需求激增,而限制企业购房,还要谈到另外一件事。其中对降准帮助小微企业释放7000亿资金不会流入房地产的命题提供了三条论证,事实上第二天就出了限制企业购房的法令。


        限制企业购房一是为了防止企业炒房,更多的是对冲7000亿资金的流向问题。


        如果新四限成功施行,本轮调控投机炒房客将无路可寻。那么6月,将是房地产市场革命的开始。


        两年了,楼市终于又将回到最理性的状态,这是值得庆幸的。


        还记得前几天粉丝留言说:“我都想让楼市崩盘,即使崩盘之后我身无分文,生活无以为继,那也希望崩盘!”


        在和他对话的最后,我终于明白了他的心情。理解奋斗10年马上攒够首付却经历了房价隔夜暴涨的痛苦;理解了在和业主谈价,被坐地起价,谎骗多次的难受;


        理解被黑中介忽悠,保证金都要不回来的迷茫;理解一次次排队摇号无望,几近崩溃的绝望;还能理解被丈母娘冷嘲热讽,疾言厉色的委屈。


        而这,仅是一套房子惹的祸乱。


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