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看过城东的10个新盘之后 给你一些建议

2019-04-24 来源:本站策划 发布者:kaichen
 
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       江阴人都知道“城东没新房”,其实指的是澄江街道范围内。如果放眼大城东,算上高新区和云亭敔山湾的部分区域,又是怎样的情况呢?

       不看不知道,简直是“大乱斗”的局面!粗略统计有12个在售的新楼盘项目,还不包括未公开和在拍的土地,我来帮你理理头绪。

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(地理区位图)


       地段是江阴人很看重的购房因素,但不是唯一。如果抛开行政区域划分,10多个新楼盘聚集在相邻的区域内,难免会产生对比。

       对于挑剔的购房者来说,动辄上百万的投入,以及漫长的还款和等待交房装修的过程,劳神劳力。因此只有真正有诚意的住宅作品,才能打动他们的心。

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       即便在市郊,只有乡镇配置的商业、教育、医疗设施,但这些地方造的房子一点也不马虎,发掘这些被低估的高品质新房,有种沙里淘金的感觉。

       外部条件短时间内无法改善,但小区环境可以通过开发商和业主的努力共同营造。正像开发商宣传的一种氛围:出门你面对的是冰冷的社会,回来这里有温暖的家。

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(项目数据表)


       上述这些楼盘很难仅凭区位去评说好坏,举个例子,去年销量登顶的融创江南御园,北面是长山工业区,1400多套房源难道都是投资客买的?反正我不信。

       如果把人群进行初步细分,刚需在江阴占比是很少的,大部分都是初改客户,以购买高层为主要意向,还有不少的高端置业人群,喜欢花园洋房,或者定制别墅。

       从表中可以看出,城东业态包含公寓、高层、多层洋房、别墅,基本上覆盖了60-300㎡全面积段,甚至还有合院这种高级产品,可谓大小通吃。

       从6字头的公寓到2万多一平的别墅,价格跨度非常大。

       了解了这些,我们就可以对数据进行解构,逐条分析:



       1. 公寓人群

       (相关楼盘:创智泓家、南方景园)


       江阴公寓大多数都是商业产权,核心优势在于可以注册公司,作为小型工作室挂牌和年轻创业团体的性价比之选,同时也能满足部分居住需求,灵活多变。

       追求工作便利的商务人士是主要客户,由于不能落户上学,价格也比常规住宅要便宜很多。城东的商办一直处于过剩状态,因此这类型小公寓仅作为住宅的补充。

       面积段50-60㎡左右,首付门槛非常低,城东公寓彼此之间的差别主要在于层高、户型设计、物业服务等方面,除此之外并没有什么特别的优点。

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(南方景园公寓实景图)




       2. 高层人群

       相关楼盘:旭辉澄江府、天安珑园、保华敔山湾、首创敔悦、中南樾府、弘阳昕悦府


       高层作为基础的住宅产品,有10多层也有30多层,一般都靠路而建,楼栋和楼层之间的价差比较大,这对刚需群体来说,非常具有挑战性。其实很多人都是根据自己的钱袋子来盘算买面积多大的房子,而忽视了位置、采光、间距等因素。

       虽然现在除了100㎡以下的小户型和北面连廊的中间户之外,大部分楼盘都能做到户型南北通透,但我们追求的是性价比之选,买房就是为了心里踏实,多去售楼处和实地转转总归没错。

       城东高层的面积段主要为90-140㎡,大平层不多,均价从7800-14000元/㎡不等,区域上横跨比较大,也体现在精装和毛坯上的差别,三房朝南为主流需求,目前都还是期房看不到实际效果。

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(保华敔山湾高层实景图)




       3. 洋房人群

       (相关楼盘:滨江壹号、香樟公馆、银城长江赋、天安珑园、世茂御龙湾、弘阳昕悦府)


       洋房是高层的升级产品,得房率比高层一般要高出5-10%且位于小区内较好的位置,在相近面积段内优势明显,住户少,称的上是真正意义上的改善,价格也要高出许多。

       在洋房的打造上,很能看出一个楼盘的品质和开发商的水准,因为它锁定了这个区域内具有较强购买力的群体,奠定了整个小区的居住层次,楼里有几户这样的邻居会倍有面子。

       洋房在此也不做推荐,好几家的样板间都开了,可以亲自去参观,只能说选择性丰富。从90㎡的精装到280㎡的复式,有天有地有院子,有花有景有田园,正是在描绘这种生活。

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(弘阳昕悦府洋房实景图)




       4. 别墅人群

       相关楼盘:南方景园、香樟公馆、中南樾府、保华敔山湾、世茂御龙湾


       别墅是每个人心中的终极置业梦想,有独栋、联排、叠加等多种形式,一般配车位地下室和大面积的花园露台赠送,在建筑风格上差异明显,比如中式、古典、现代等,体现了富人阶层个性化的追求品味。

       别墅群体在江阴有不少,购买力强劲,而城东的供应量也不是一般的大,敔山湾就是别墅置业的热门区域,很多市区有房的人都想在敔山湾买一套湖景别墅,近期挂牌的33号地块起拍楼面价1万元/㎡,就是身价的体现。

       这里要说的是中南樾府的定制别墅,共有“春夏秋冬”四种装修风格,规格很高。以及香樟公馆的法式合院,继承了绿城豪宅的匠心技艺,质量出众,这两家的产品在江阴市场上比较罕见。

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(中南樾府别墅实景图)


       最后再提一提行政区域的划分,江阴人传统的地域观念很重,东南西面各自为战,这其中也有一部分交通落后的原因。其实买房到了一定阶段,会淡化地理概念,而更关心内在,毕竟那才是自己真正能掌握的东西。

       我早上从云亭开车到城里才10多分钟时间,芙蓉大道通车后应该会更快,不过进城才是拥堵的开始......

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(区域土地分布图)


       经过敔山湾,这个政府大力开辟的新住宅区,想当年也是个没人在意的小山村,经历了近10年的开发,接受度才逐渐上升,当时买敔山湾的业主终于熬到了春天。

       市中心房产日益老旧,容量已经趋向饱和,而城镇建设蓬勃发展,城乡间的差距在逐渐缩小,这或许能解释为什么新来江阴的开发商都积极跑去郊区拿地,看今年每周住宅成交榜的前几名也总是乡镇楼盘的身影。

       有人说城东企业那么多,人那么多,这个广阔的市场还有待被验证。

       实际无论怎么买,都是在江阴这个房产盒子里,个人与城市利益相捆绑,不应有太大的偏见。
       
       就是越来越贵!

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