复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民

    导语：近日国务院公布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在其博客中发文对新的住房改革政策进行了深度解读。

    复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民指出：“看似针对房屋租赁市场，实则剑指住宅与商业地产‘去库存’，并改写‘住者有其屋’之定义，标志着中国住房改革政策方向已进入崭新篇章。”

    “群租房”重出江湖

    首先，该《意见》在住房租赁方面提出以税费减免方式鼓励个人持有闲置房出租，允许在“不改变原有防火分区、安全疏散及防火分隔设施”的情况下，可实施“隔断”形成“房中房”之群租，并将外来务工人员、大学毕业生、青年医生与教师，纳入公租房保障体系。蔡为民坦言，这一租房政策的提出说明中央已务实看待地产发展，考虑到了住房市场的“冰火两重天”境地，并以此来应对当前年轻人在一、二线城市“既卖不起又租不起房”的窘境。

    商业地产露出一线曙光

    其次，对于二线及其一下城市已建成与新建成住房的去化艰难困境，《意见》则提出可以各种优惠措施鼓励开发商“以租代售”；同时，该《意见》侧重解决各城市商业用地全面过剩问题，提出允许改建为租赁住房，且土地用途还可调整为居住用地，乃至为了让房子更具“租”相，水、煤、电价格按“居民标准执行”，主要侧重于解决各城市商业用地全面过剩的问题。蔡为民直言“这无异是一道对已无力运营或陷入经营泥潭之众多商业地产项目‘网开一面’的‘免死金牌’，也是《意见》之主要亮点。”

    住者“有”其屋之定义发生变化

    总体而言，蔡为民认为该文件具有表面和深层次两层意义。形式上，“著力于解决各城市之间住宅‘供过于求’与‘供不应求’问题之解决，加速‘去库存’及降低开发商经营风险”；而深层次方面，国家对于“居者有其屋”的“有”字已作了实质变更与重新定义，“有”指的是房屋使用权而不一定是拥有其所有权。

    租赁市场商机可期

    最后，蔡为民对《意见》出台会对房地产带来的影响总结如下：

    一是一、二线城市原来已死或“半死不活”的商业地产重现蓬勃生机，三线或以下城市则“生死未卜”；

    二是租赁企业势必大行其道，未来有机会透过不动产证券化获利了结；

    三是“群租房”将以更规范的形式进入市场，而“二房东”或许是年轻人“勤劳”致富的途径之一。

至于有些开发商对于商业用地改建为租赁住房是否可以按“间”出售来回笼资金的贪婪探索，蔡为民则表示，“我看3-5年内就不必做此春梦了吧，否则那就不只是国家对房地产行业的偏心，而是‘专宠’了！”