国八条落地之后，全国房地产市场陷入一片沉寂，由于春节的影响，许多城市没有在第一时间出台落地政策，也给了众多开发商一线的希望，指望地方政府会基于财政收入的考虑放松调控措施尺度。然而，北京落地堪称“史上最严厉调控手段”彻底消灭了开发商的幻想，“京十五条”的效应下，各大城市纷纷落实了国八条的指示，房地产市场彻底陷入一片低迷。限购令下，多家房企业绩大幅下跌，据有关报道，富力地产２月合约销售收入共约１２．２２亿元，与１月完成的合约销售收入２８．４２亿元相比，环比下降５７％，销售面积下滑５０％。据绿城集团最新月报显示，2011年2月份，绿城集团共实现合同销售金额为人民币24亿元，相比1月份的52亿，则下降了53.8%龙头企业万科2月的销售数据环比大降近七成。公告显示，万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，与1月份销售超过200亿元的历史纪录相比，销售面积和销售金额都有大幅的下降。虽然2月因为春节的原因对销售数据会产生一定影响，但是，由于限购令在2月20号才在全国推行，所以，综合起来，未来一年之年，成交量还将大幅下跌。
房企成交量大幅下降同时，坚挺的房价终于出现了松动，3月4日，远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米，此次起码下调了4000元/平方米。远洋董事长李明更是表示远洋的降价是远洋基于对市场前景悲观判断下的一个战略选择。

与此同时，潘石屹抛出“两三年内五成开发商将被淘汰”的观点，也引起了业界一场巨大的争论。

开发商将大规模倒闭吗？

那些有着央企背景的开发商和融资渠道相对比较广泛的上市房企也许多数能够挺过这一关，然而，中小开发商倒闭潮的到来，已经是不可避免了。

事实上对大多数类似的中小型开发商而言，冷意来自2010年末。但大多数房地产商并未意识到2011年的信贷市场会如此紧绷。

　　 正如笔者之前博客分析，严重依赖民间融资渠道的广东、福建、浙江的中小房企在这一波调控中将率先出局。福建汇龙集团营销部总经理吴永辉在接受经济观察报采访时表示“银行信贷是从去年年末开始收紧的。我们像回到了2008年初的情况，信贷陡然收紧。”。

　　吴永辉原本预计2011年年初信贷会有所放宽，按往年规律，信贷发放一般是上半年放开，下半年收紧。但进入2011年的情况全然相反，他们突然间发现几乎所有的商业银行均以月为单位进行信贷发放，且额度固定，信贷额度直接下发到各个支行。

　　与汇龙集团一样，在福州拥有多个大型项目的正祥集团同样遭遇了2011年信贷市场的变化。

　　“固定的信贷额度由多个行业分享，今年更多的信贷偏重于投入政府的基础设施，实际上轮到开发商的没有多少。”上海正祥集团福州区域公司副总黄锐对本报表示，由于信贷额度极少，当地大中型房地产公司只能轮流获取贷款，一个项目贷款往往要等上数月，银行还可能按1%的标准收取手续费，在这样的背景下，中小型房地产商几乎无法获得银行开发贷。

　　“能得到多少银行贷款就要看融资部的本事了。”黄锐说。

　　 汇龙集团和正祥集团这样的企业拿地多为自有资金，日子稍好过，然而，对于另一类开发商而言，他们购置土地的资金往往通过民间拆借高利贷获得，在获取土地后再通过项目贷款的方式获取开发贷，双重杠杆之下，此类开发商面临市场萎靡的时候几乎无能为力。在南方民间资本比较雄厚的地方，许多非上市房企在扩张的时候，往往通过民间融资来解决资金缺口，这种民间融资成本最低都在3分左右，也就是说，一个亿的融资，年利息基本上将近4000万元。但即便如此，新年之后针对房地产的民间信贷陡然开始收紧，此类信贷利息飞速上涨。

2月19日，一位福建泉州的开发商赴北京找到笔者商量对策，该开发商在2007年因一个房地产项目而挤入房地产业，避开2008年的宏观调控之后，2009-2010年投入了此前2007年挣来的资金，并通过民间信贷市场以3分利息拆借2亿资金购入三幅土地。但2011年，新的宏观调控到来之时，他突然发现，房子卖不动的同时所有的融资渠道均被冻结了。他们面临的情况是，在福建，由于政策风险太大，资信不好的开发商已经没法继续拆借了，现在民间拆借基本不给房地产项目，拆借利息7分都没法找到钱。而他们根本就没有除此两类融资渠道的额外融资渠道。因此到北京上海找钱就成为唯一的希望。

民间层面和银行层面融资渠道的堵塞对中小开发商意味着必须用销售回款来偿还高利贷的利息。但此时市场的主导权却没有在这些中小开发商的手中，他们几乎是坐以待毙的群体。

　　泉州便是新年调控后的重灾区。

　　泉州这样的城市属于本地市场城市，当地居民多数拥有多套住房。但泉州这样的城市房价却已经上涨到9000元/平方米左右。可以说当前泉州市场的需求属于弹性需求，真实的刚性需求并不多，且价格已经超出了大多数刚性需求可以承受的范围。

　　泉州市房地产信息网显示，进入新年之后，泉州房地产成交量迅速下滑，3月2日到3月8日，一周成交量最高仅33套，即便是如此少量的成交亦大多数为正在供应的大盘垄断，市内几个主要大盘的成交量占全市成交量的50%以上。这使得整个市场的主导权集中在少数指标性大盘手中。

　　大多数中小在售楼盘可能成交趋近于零，销售回款速度缓慢，但高昂的成本决定了该类项目几乎无法通过降低定价来突破困境。

　　事实上，大多数中小型房企的定价基础往往是以低于指标性楼盘的价格实现资金回笼，抑或希望在品质上取胜，定价激进，期望获得更多的利润。

　　但大型开发商在融资成本等方面优势明显，市场定价一般偏于保守，这就使得在同等价格下，中小开发商可能面临亏损的危险，因而多数中小型开发商往往在定价上显得颇为激进。　　有些楼盘的定价甚至超过了银行估值。相同区位的房子，定价甚至会有一倍多的差距。部分指标性大盘在市况不佳时可以以此前推出货源平价销售的方式抢占市场，而那些定价颇高，或产品性价比与价格严重失调的项目在2011年将遭受巨大的挑战。因此，在融资成本等成本优势差距巨大的背景之下，此类开发商最终面临的困境将是被兼并。

　　没有贷款，没有销售回款，甚至购房者按揭贷款，开发商必须按利率的10%拿出钱来给购房者做担保，他们在银行那里没有议价权。现在高利贷也不能借，还要催债，他们能干什么？卖掉项目，或者等死，这就是这些房企面临的处境。

　　资金的困境并不仅是中小开发商的难题，对大中型开发商而言亦不容乐观。不少上市企业已经开始退出房地产。

房地产行业的高额利润曾吸引了不少非房地产主业的上市公司参与其中。然而时过境迁，由于房地产调控政策愈发严厉，房地产行业的不确定性随之加大。曾经是“香饽饽”的地产业务，由于发生亏损而成为了上市公司的“毒药”。正因如此，不少上市公司开始逐步“退房”。 华芳纺织2月23日表示，拟向控股股东转让所持上海华合投资有限公司52%的股权，作价2605万元，3年获利1045万元。华芳纺织表示，资产出售完成后，一方面可收回投资成本，及时兑现投资收益；另一方面，公司将“集中精力做强主业”，“暂不再从事房地产业务”。 同时，飞乐股份更是以“零增值”的价格，挂牌出让旗下房地产业务。2月23日，飞乐股份公告称，拟转让旗下亏损企业上海飞乐房地产开发经营有限公司100%的股权，转让价定为1.58亿元。其中还包括应归还给飞乐股份的债权1.41亿元，出让价不低于评估值。此外，拟回归“方正系”的中国高科也于2月26日发布权益变动报告书。其中方正集团除承诺将会对上市公司注入优质资产外，对同业竞争问题也作出承诺，中国高科目前拥有的少量房地产业务或将在此后相继剥离。

一方面是对房地产走势的前景不看好，与此同时，上市公司剥离地产业务与再融资需求也有关。由于证券监管部门也加入到此次宏观调控中，目前只要上市公司业务中沾上了地产业务，在申请再融资时，很可能就会被证监会“一刀切”，为了让再融资能顺利通过，不少公司只能将盈利的房地产业务忍痛割爱了。

   今年的政策概括起来，基本上可以做如下总结：限高价、催开工、多征税、不让买、逼着卖、不给贷；用业内的总结，今年开发商的生存环境是十面埋伏。国八条公布当天笔者发表文章分析：“全国一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。”这篇文章被称之为“业界最悲观的判断”。

除了房地产面临的政策压力，保障性住宅的大规模建设也将使得中小开发商生存空间越来越小。十二五期间，全国将建设3000万套保障性住宅，按每套4人的居住算，足够1.2亿人居住。而仅仅北京一个城市，五年内将兴建100万套保障性住宅，平均年供应量达到20万套，而06年到10年五年时间，北京实际销售的商品房总套数不超过70万套，正如北京主管副市长陈刚所说，“未来北京70%的房子将由政府建造”，未来北京的房地产市场，保障性住宅毫无疑问将成为楼市主角，商品房将彻底成为配角，政府将成为房地产的主导力量。在保障性住宅的大规模冲击下，房企生存环境将越来越艰难。

用十面埋伏来形容当前房企面临的困境再贴切不过，2011年，中小房企将大规模倒闭。